بسم الله الرحمن الرحیم

مجموعه قوانین حقوقی، جزایی و اداری جمهوری اسلامی ایران

* این سایت دولتی نبوده و از طرف مراجع دولتی حمایت نمیشود *

حسن صفرنژاد (هشترودی)

مریم صفرنژاد

وکلای پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

صفحه اول درباره سایت نمونه آراء دادگاه‌ها قوانین آراء وحدت رویه قوانین مشورتی جستجو ارسال سوال حقوقی اینستاگرام

فصل 7 - موجر و مستأجر

نظریه شماره 5774/7 مورخ 8/9/1366
«رسیدگی به تخلیه املاک استیجاری تحت سرپرستی دادگاه‏های انقلاب؛ به عهده دادگاه‏های عمومی است.»
سؤال: در مورد املاکی که تحت سرپرستی دادگاه‏های انقلاب بوده و دارای مستأجر اعم از مستأجر محل کسب و پیشه و یا مستأجر مسکونی هستند آیا رسیدگی به دعاوی تخلیه مربوط به آنها در صلاحیت دادگاه‏های انقلاب است یا عمومی؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دادسراهای انقلاب و یا دادگاه‏های انقلاب که از باب وظایف قانونی خود و تکالیف مقرره مبادرت به توقیف و سرپرستی اموال و دارایی متهمین و غایبین را می‏نمایند. چنانچه مستغلات آنان را به اجاره واگذار نموده باشند در صورت صدور حکم برائت مالک یا رفع توقیف از ملک، صلاحیت دخالت و تخلیه عین مستأجره اعم از مسکونی یا تجاری و تحویل آن را به مالک ندارند و مالک در صورتی که ادعایی علیه مستأجر داشته باشد می‏تواند تقاضای تخلیه ید از عین مستأجره را با تقدیم دادخواست از دادگاه صالح بخواهد.

نظریه شماره 5774/7 مورخ 8/9/1366
«حکم به افزایش اجاره‏بهای مورد اجاره تحت سرپرستی در صلاحیت دادگاه انقلاب نیست.»
سؤال: آیا دادسرا یا دادگاه انقلاب در مورد املاک استیجاری تحت سرپرستی حق افزایش اجاره‏بهای مورد اجاره اعم از مسکونی یا تجاری را به نرخ عادله روز دارند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که مستأجر محل استیجاری تحت سرپرستی دادسرای انقلاب اعم از مسکونی یا تجاری با افزایش اجاره‏بها موافقت نکند، مطالبه و وصول اجاره‏بها از مستأجر مازاد بر میزان مقرره در قرارداد اجاره بدون صدور حکم از دادگاه صالح فاقد وجهه قانونی است و اگر دادسرای انقلاب خود موجر ملکی باشد و ادعایی علیه مستأجر داشته باشد باید مانند سایر اشخاص به دادگاه‏های عمومی مراجعه کند.

نظریه شماره 7549/7 مورخ 15/11/1367
«مطالبه حق کسب و پیشه چنانچه مستقلا طرح شود از دعاوی مالی محسوب می‏شود.»
سؤال: چنانچه دادخواست مطالبه حق کسب و پیشه مستقلا طرح شود، دعوی مطروحه از جمله دعاوی مربوط به حقوق مالی است یا غیرمالی؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه دعوی مطالبه حق کسب و پیشه مستقلا طرح شود، از جمله دعاوی مربوط به حقوق مالی است که باید با توجه به میزان خواسته هزینه دادرسی پرداخت گردد.

نظریه شماره 233/7 مورخ 24/3/1371
«مطالبه حق کسب و پیشه در صورت تخریب محل کار مستأجر به وسیله مالک، فاقد اشکال است.»
سؤال: چنانچه مورد اجاره محل کار باشد و بعد از صدور حکم تخلیه از دادگاه بدوی و اجرای دادنامه و تخریب محل به وسیله مالک قبل از قطعیت و نهایتا فسخ دادنامه تخلیه توسط مرجع بالاتر، تکلیف مستأجر چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با در نظر گرفتن کیفیت اجرای حکم و اینکه اعاده وضع به حال اول، اولاً مقدور نیست و ثانیاً با مالکیت منافع مدت منقضی شده مواجه است، مستأجر می‏تواند از باب تسبیت وسیله دادگاه صالح حق کسب و پیشه یا تجارت خود را مطالبه کند.

نظریه شماره 10981/7 مورخ 12/10/1371
«انباری تابع مغازه یا محل مورد اجاره نیست.»
سؤال: آیا انبارهایی که کسبه و تجار صرفا برای جمع‏آوری و انبار کردن کالاهای خود در محل‏های جدا از محل کسب و یا پیشه و گاه بدون پرداخت سرقفلی اجاره کرده‏اند و در سند اجاره قید شده برای انبار می‏باشد، آیا از نظر تخلیه تابع قانونی مدنی هستند یا قانون سال 1356.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اگر محلی به منظور نگهداری کالا، وسایل و لوازم اضافه کسب یا پیشه یا تجارت و یا به عنوان انبار تجاری اجاره داده شود مورد مشمول مقررات حاکم بر اماکن کسب، پیشه یا تجارت است اما اگر اجاره انبار به منظور نگهداری وسایل اضافه محل مسکونی باشد مورد مشمول مقررات قانونی مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 خواهد بود.

نظریه شماره 436/7 مورخ 15/2/1372
«بدون رضای مالک، نمی‏توان در ملک او به درخواست مستأجر، انشعاب گاز برقرار نمود.»
سؤال: مستأجری مغازه‏ای برای کسب و پیشه در اختیار داشته و با مالک نیز رابطه استیجاری داشته است، مشارالیه با مراجعه به شرکت ملی گاز منطقه درخواست واگذاری انشعاب گاز را کرده و شرکت نیز رضایت‏نامه مالک را مطالبه کرده است تکلیف مستأجر چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
وجود رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر در محل کسب و پیشه، سلب حق مالکیت از مالک نمی‏کند. استقرار انشعاب گاز در مورد اجاره بدون درخواست مالک، نیاز به وجود مقررات خاص خود را دارد و چون چنین مقرراتی به تصویب نرسیده است، استقرار آن بدون رضای مالک مجوز قانونی ندارد.

نظریه شماره 1401/7 مورخ 22/2/1372
«رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 شامل زایشگاه، آزمایشگاه طبی و نظایر آن نیست.»
سؤال: آیا رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، فقط ناظر به مطب پزشکان است؟ یا سایر مشاغل پزشکی از جمله آزمایشگاه‏های طبی، رادیولوژی و غیره را نیز در برمی‌گیرد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور منحصراً ناظر به مطب پزشکان است و مشاغلی مانند آزمایشگاه طبی، رادیولوژی، فیزیوتراپی، کارگاه دندانسازی و نظایر آن را در برنمی‏گیرد.

نظریه شماره 1401/7 مورخ 22/2/1372
«مطالبه اجرت‏المثل محل‏های مسکونی بعد از انقضای مدت اجاره فاقد اشکال است.»
سؤال: آیا موجر بعد از انقضای مدت اجاره محل مسکونی حق دارد با مراجعه به دادگاه درخواست صدور حکم بر تعیین اجرت‏المثل را بنماید.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده 494 قانون مدنی بعد از انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر، محل را هنوز در تصرف داشته باشد مالک را مستحق مطالبه اجرت‏المثل می‏داند؛ در این صورت مالک می‏تواند با انقضای اولین ماه از تاریخ پایان مدت اجاره تقاضای تعیین و پرداخت اجرت‏المثل یک ماهه را بکند، رأی وحدت رویه ردیف 62/51 به شماره 4 در مجموعه 1363 موید نظریه فوق است. البته این در صورتی است که در قرارداد فیمابین ذکر نشده باشد که اجرت‏المثل برابر اجرت‏المسمی است.

نظریه شماره 6564/7 مورخ 25/9/1372
«منظور از تلف، حدوث آن به وسیله عوامل طبیعی و زلزله است، شامل تلف به وسیله انسان ولو دشمن نمی‏شود.»
سؤال: مالکی در سال 1357 مغازه خود را بدون اخذ سرقفلی به مدت چهار سال با سند عادی به اجاره داده است با شروع جنگ تحمیلی مغازه مذکور در سال 1360 به طور کلی از بین رفته و با خاتمه جنگ، مالک مغازه را به کمک ستاد بازسازی تجدید بنا کرده است. لیکن مستأجر طی دادخواستی الزام مالکرا به تمدید مهلت اجاره از دادگاه خواسته است، سؤال این است که اولاً: انهدام عین مورد اجاره موجب زائل شدن عقد اجاره می‏شود یا خیر؟ ثانیاً: در صورت زوال عقد اجاره به سبب فوق آیا مستأجر مستحق سرقفلی می‏باشد یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مراد از تلف مذکور در مادتین 483 و 496 قانون مدنی تلف شدن عین مستأجره بر اثر حدوث یکی از عوامل طبیعی مانند سیل و زلزله است و شامل اتلاف به وسیله انسان ولو دشمن نمی‏شود. بنابراین اجاره مغازه‏ای که در سال1360 بر اثر جنگ تحمیلی به طور کلیاز بین رفته، منفسخ و باطل نمی‏شود.

نظریه شماره 3091/7 مورخ 13/5/1373
«دارالترجمه تابع قانون سال 1356 است.»
سؤال: آیا دارالترجمه محل کسب تلقی می‏شود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه دارالترجمه محل قبول و انجام خدمات مربوط به ترجمه اسناد یا اوراق است و در حقیقت یک مرکز ارائه خدمات از این جهت محسوب می‏گردد از حیث رابطه استیجاری مشمول مقررات قانون سال 1356 بوده و نهایتا تخلیه محل مذکور تابع مقررات محل کسب می‏باشد.

نظریه شماره 4767/7 مورخ 7/9/1373
«طرح دعوی تعدیل در اجاره‏بهای مطب و تعدیل آن مانع درخواست تخلیه نیست.»
سؤال: در محل مطب، موجر درخواست تعدیل اجاره‏بها نموده و دادگاه حکم بر تعدیل صادر کرده است. مدتی بعد موجر دادخواستی به خواسته تخلیه به لحاظ انقضای مدت به استناد رأی وحدت رویه و ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» مصوب سال 1372 تقدیم نموده که در جریان رسیدگی است، آیا منظور از ماده واحده چیست و در شرایطی که موجر قبلا اجاره‏بهای مورد اجاره را به عنوان اینکه محل کار است تعدیل نموده است آیا در حال حاضر می‏توان آن را طبق قانون سال 1362 تخلیه نمود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
طرح دعوی تعدیل اجاره‏بها از ناحیه موجر و صدور رأی بر تعدیل اجاره‏بها به عنوان مطب، دلیل بر توافق طرفین در مورد نحوه استفاده از مورد اجاره به عنوان مطب می‏باشد و مطب پزشکان تابع مقررات قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و... خواهد بود آنچه که از بند «ج» ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج»... مصوب 24/11/1372 استنباط می‏شود این است که اگر قراردادی اعم از رسمی یا عادی بین موجر و مستأجر وجود نداشته باشد، روابط طرفین تابع مقررات قانون مدنی است و چنانچه قراردادی وجود داشته باشد شرایط مقرر فیمابین ملاک عمل است. اگر محل منحصرا برای مطب اجاره شده تابع مقررات بند «ج» و تبصره 1 می‏باشد و چنانچه علاوه بر مطب، قید محل کسب و پیشه نیز شده باشد تابع قانون سال 1356 خواهد بود.

نظریه شماره 6028/7 مورخ 8/9/1373
«محل فیزیوتراپی، محل کار تلقی می‏شود ولی اگر پزشک در قسمتی از مطب فیزیوتراپی نماید، محل کار نخواهد بود.»
سؤال: خواهشمند است دستور فرمایید در پاسخ اعلام شود، محلی که اطباء به عنوان فیزیوتراپی از آن استفاده می‏کنند از شمول رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه محلی مستقلاً به منظور فیزیوتراپی اجاره شود از شمول رأی وحدت رویه شماره 576 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ 14/7/1371 و قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362، خارج می‏باشد و محل کسب و پیشه محسوب می‏شود ولی اگر پزشک، محلی را برای مطب اجاره کرد و از قسمتی از آن برای فیزیوتراپی استفاده نماید مشمول قانون مذکور نخواهد بود.

نظریه شماره 6647/7 مورخ 26/10/1373
«پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.»
سؤال: به موجب ماده 2 مصوبه7/2/1366 شورای عالی شهرسازی که در مقام پیشه بعد از موافقت کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تغییر کاربری کافی است اعم از اینکه متقاضی تغییر کاربری مستأجر یا موجر باشد. اینک با توجه به روابط موجر و مستأجر در قوانین موجر و مستأجر، آیا اگر مستأجر به تنهایی و بدون رضایت مالک درخواست تغییر کاربردی مورد اجاره را بنماید، دادگاه می‏تواند به نفع مستأجر رأی صادر نماید یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که مالک با استفاده تجاری، از محل مسکونی موافقت نداشته باشد، پذیرش تغییر کاربری محل و موافقت با تقاضای مستأجر بر خلاف موازین اجتماعی است. به عبارت دیگر تغییر کاربردی در مواردی که ملک در تصرف مستأجر است با موافقت مالک عین و منفعت توأماً قابل پذیرش می‏باشد.

نظریه شماره 70/7 مورخ 29/1/1374
«الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد.»
سؤال: مستأجری محل کسبی را سال‏ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره‏نامه قیده شده استفاده می‏کند اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به این منظور الزام موجر را به اجازه تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستأجر قابل پذیرش است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجاره تغییر شغل مستأجر پیش‏بینی نشده و با توجه به مندرجات اجاره‏نامه و حقوق قانونی موجر، اعطای چنین اختیاری به مستأجر، مجوز قانونی ندارد.

نظریه شماره 8498/7 مورخ 4/5/1374
«اداره مغازه به وسیله شریک مشاعی، موجب استحقاق مطالبه عواید توسط شرکای دیگر می‏شود.»
سؤال: چنانچه مغازه‏ای محل کسب و پیشه بوده و در اجاره دو نفر مستأجر باشد و فقط یکی از مستأجرین به تنهایی مغازه را اداره کرده ون از آن بهره برداری نماید آیا مستأجر دیگر حق دارد از این مستأجر برای پرداخت عواید سهمی خودش به دادگاه دادخواست تقدیم نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه احد از شرکاء به تنهایی از مورد اجاره استفاده نماید شریک دیگر مستحق مطالبه عواید سهمی خود می‏باشد که در این صورت سهم ایشان از عواید با در نظر گرفتن حق مدیریت و خدماتی که شریک متصرف انجام می‏دهد و از طریق کارشناسی به دست می‏آید، تعیین می‏گردد، در صورت وجود قرارداد طبق مفاد آن عمل می‏شود.

نظریه شماره 1568/7 مورخ 19/3/1375
«تخلیه محل کار از طرف مستأجر، موجب اسقاط حق مطالبه حق کسب و پیشه است.»
سؤال: مستأجر با میل خود محل کسب و کار خود را تخلیه و سپس درصدد مطالبه حق کسب و پیشه از مالک برآمده است آیا دادگاه می‏تواند مالک را به پرداخت آن محکوم نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در صورتی که مستأجر محل کسب و پیشه به میل خود مورد اجاره را تخلیه و تحویل مالک بدهد و مطالبه حق کسب و پیشه یا تجارت را نکند این امر به منزله اسقاط حق مذکور است.

نظریه شماره 28/7 مورخ 6/4/1375
«ارجاع امر به داوری در مورد موجر و مستأجر اشکالی ندارد ولی اگر نظر داور برخلاف قوانین موجد حق باشد مورد با ماده 665 منطبق می‏شود.»
سؤال: طبق مفاد اجاره‏نامه عادی توافق شده در صورت بروز اختلاف به داور مرضی‏الطرفین ارجاع شود و رأی داور بین آنان لازم‏الاجراء باشد. آیا شرط ارجاع امر به داوری با ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 برخورد ندارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
از ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 منع ارجاع امر به داوری در موارد مربوط به قانون یاد شده، احراز نمی‏شود. النهایه، در صورتی که رأی داور برخلاف قوانین موجد حق باشد مورد منطبق با ماده 665 قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.

نظریه شماره 2083/7 مورخ 13/4/1375
«در صورت عدم قید نحوه استفاده از مورد اجاره در اجاره نامه، نحوه استفاده تابع اوضاع و احوال مورد اجاره خواهد بود.»
سؤال: چنانچه محلی را به طور مطلق، بدون ذکر اینکه جهت سکونت است یا کسب یا تجارت و بدون اینکه حق انتقال به غیر سلب شده باشد به مستأجر واگذار شده است، آیا با عنایت به اطلاق فوق، مستأجر حق انتقال به غیر یا حق تغییر سکونت به تجارت و یا بالعکس را تا پایان مدت اجاره دارد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذکری از حالتی که نحوه استفاده از مورد اجاره تغیین نشده باشد، نشده است و لذا باید از مقررات اجاره در قانون استفاده شود. قسمت ثانیا ماده 490 قانون مدنی می‏گوید:
«عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‏شود استعمال نماید.» بنابراین در صورتی که نحوه استفاده از مورد اجاره معلوم نشده باشد، نحوه استفاده از آن تابع اوضاع و احوال مورد اجاره است و تشخیص آن با دادگاه رسیدگی‏کننده خواهد بود. به این ترتیب چنانچه دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه به اجاره داده شده است. روابط فیمابین تابع قانون سال 1356 بوده و هرچند سلب حق انتقال به غیر نشده باشد مقررات مواد 10، 14 و 19 قانون مذکور اجراء می‏شود و در صورتی که به تشخیص دادگاه، محل برای سکونت، اجاره داده شده باشد تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 و قانون مدنی بوده و در مدت وجود رابطه استیجاری، مستأجر حق دارد منافع مورد اجاره را به غیر واگذار نماید.

نظریه شماره 3494/7 مورخ 23/5/1375
«انتقال مورد اجاره به غیر ولو توسط یکی از وراث مستأجر صورت گرفته باشد موجب صدور حکم تخلیه است.»
سؤال: مستأجر یک باب مغازه که تابع قانون سال 1356 بوده فوت نموده و دارای چندین نفرورثه بوده است، احد از وراث مدتی بعد از فوت پدر، مغازه را به غیر انتقال داده است، موجر چندی بعد متوجه انتقال به غیر شده و دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعا اظهار داشته‏اند که انتقال مورد اجاره به غیر را مطرح نموده و وراث دیگر دفاعا اظهار داشته‏اند که انتقال مورد اجاره بدون رضایت آنها صورت گرفته و دخالتی در این انتقال نداشته اند، تکلیف دادگاه در قبال دعوی تخلیه چیست؟

نظریه اداره کل حقوق قوه قضائیه
در مورد محل‏های کسب و پیشه، چنانچه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به غیر از مستأجر سلب شده و مستأجر بدون رضای مالک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بنماید و دادگاه انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 تکلیف جز صدور حکم تخلیه ندارد. عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد اجاره به غیر تأثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده ندارد.

نظریه شماره 1838/7 مورخ 25/6/1375
«مدارس غیر انتفاعی تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نیستند.»
سؤال: آیا اماکن استیجاری مربوط به مدارس غیرانتفاعی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‏باشند یا خیر؟ در صورت صدور حکم تخلیه، حق کسب و پیشه به آنان تعلق می‏گیرد یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مدارس غیرانتفاعی علی الاصول مدارسی هستند که جنبه انتفاعی و تجاری ندارند و نمی‏توان آنها را محل کسب یا پیشه یا تجارت تلقی نمود و لذا مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نبوده تابع مقررات تبصره 1 ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 می‏باشند.

نظریه شماره 4314/7 مورخ 25/7/1375
«تغییر شغل، چنانچه مشابه شغل سابق نبوده و بدون رضای مالک باشد، از موجبات صدور حکم تخلیه است.»
سؤال: مستأجر اجاره‏نامه‏ای دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته است و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده و با تغییر آن نیز موافق نیست. چنانچه مستأجر ناگزیر از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر؟

نظریه اداره کحل حقوقی قوه قضائیه
تغییر شغل طبق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 از موجبات تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیت که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود. در این صورت، مستأجر، الزاماً باید شغلی را انتخاب کند که عرفاً مشابه شغل قبلی بوده و از ناحیه شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود.

نظریه شماره 4699/7 مورخ 29/7/1375
«ارفاق مندرج در ماده 14 قانون به مستأجر وقتی است که درخواست تخلیه فقط در ازای عدم پرداخت اجاره‏بهای اولین بار مستأجر باشد. درصورتی که بیش از یک بار تخلف کرده باشد، مستأجر مشمول ارفاق نیست.»
سؤال: تسری دادن ارفاق قانونی مصرح در قسمت اخیر بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 به تبصره 1 ماده مذکور صحیح و قانونی است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ارفاق مندرج در ذیل بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 مروط به حالتی است که اخطاریه ده روزه یا اظهارنامه برای اولین بار به مستأجر ابلاغ شده و مستأجر با وجود انقضای ده روز اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکرده است. این ارفاق فقط یک بار مقدور است در حالی که تبصره 1 ماده 14 قانون مرقوم در شرایطی است که مستأجر به منظور اذیت و آزار موجر هر بار پس از ابلاغ اخطاریه یا اظهارنامه ده روزه در همان ده روز مهلت اقدام به پرداخت اجور معوقه می‏نماید، در این صورت چنانچه مستأجر دو بار ظرف یک سال پس از دریافت اخطاریه یا اظهارنامه اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه کرده باشد و برای دفعه سوم، اجاره‏بها را در مهلت قانونی پرداخت ننماید قانونگذار به موجر اجازه داده است تقاضای تخلیه را مستقیما به دادگاه تسلیم نماید و دادگاه در صورت صحت اقدامات انجام شده، ناگزیر از صدور حکم تخلیه خواهد بود، حکم صادره با توجه به مقررات قانون تشکیل دادگاه‏های عمومی و انقلاب مصوب 1373 قابل تجدیدنظر است.

نظریه شماره 7922/7 مورخ 25/12/1375
«در صورت انتقال مورد اجاره به غیر با اجازه مالک، پس از انقضای مدت، مستأجر سابق حق درخواست تخلیه ندارد.»
سؤال: مستأجر یک باب مغازه، مورد اجاره را با اجازه مالک به شخص ثالثی اجاره داده است. مدت اجاره منقضی گردیده و مستأجر بر علیه منتقل الیه دادخواست تخلیه به لحاظ احتیاج شخصی مطرح کرده است. آیا دادگاه می‏تواند به درخوات ایشان ترتیب اثر داده و در صورت احراز نیاز شخصی، حکم بر تخلیه مورد اجاره در قبال پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر صادر نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با انتقال مورد اجاره از ناحیه مستأجر به شخص ثالث با موافقت مالک، روابط استیجاری بین مستأجر و مالک قطع و رابطه استیجاری بین منتقل الیه (مستأجر جدید) با مالک برقرار می‏شود. لذا بعد از انقضای مدت، مستأجر سابق رابطه‏ای با مستأجر لاحق ندارد تا بتواند علیه او دادخواست تخلیه مطرح سازد به عبارت دیگر، مستأجر سابق ذی نفع در طرح چنین دعوایی نیست.

نظریه شماره 7922/7 مورخ 25/12/1375
«مستأجر محل مسکونی که با اجازه مالک، مورد اجاره را به غیر واگذار نموده بعد از انقضاثی مدت اجاره، چنانچه مدت اجاره خودش با مالک باقی باشد حق درخواست تخلیه، علیه منتقل الیه را دارد و اگر مدت منقشی شده باشد چنین حقی ندارد.»
سؤال: شخصی محلی را برای سکونت به مدت 5 سال اجاره کرده و پس از دو سال استفاده، با اجازه مالک آن را به مدت یک سال به شخص ثالثی اجاره داده است، اولاً در این حالت پس از انقضای یک سال، مستأجر مذکور حق دارد شخصاً درخواست تخلیه مورد اجاره را به لحاظ انقضای مدت مطرح نماید یا خیر؟ ثانیاً تا زمان انقضای مدت اجاره مستأجر دوم، مدت 5 سال مستأجر اول با مالک نیز پایان یافته باشد آیا مستأجر حق درخواست تخلیه، علیه مستأجر دوم را خواه داشت یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مستأجر اول پس از انقضای مدت اجاره مستأجر دوم، با توجه به اینکه هنوز دو سال دیگر با مالک رابطه استیجاری داشته و در این دو سال مالک منافع است شخصا می‏تواند علیه مستأجر دوم که مدت اجاره اشت منقضی شده به لحاظ انقضای مدت، درخواست تخلیه نماید در حالی که اگر مستأجر اول تا انقضای مدت اجاره خود با مالک، علیه مستأجر دوم دادخواست تخلیه نداده باشد با پایان گرفتن مدت اجاره اش با مالک، دیگر نمی‏تواند علیه مستأجر دوم دادخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت را مطرح سازد.

نظریه شماره 132/7 مورخ 22/2/1376
«مهلت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت سه ماه و بیست روز از تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی و سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی تجدیدنظر به موجر است.»
سؤال: حکمی مبنی بر تخلیه محل کسب و پیشه صادر شده و به موجب آن موجر مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه گردیده است. نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی نشده است. با توجه به ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و رأی وحدت رویه شماره 609 مورخ 27/6/1375 مستدعی است اعلام شود، ابتدای مهلت تودیع حق کسب و پیشه از زمان ابلاغ به موجر است یا از زمان قطعیت آن؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه در ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر صحبت از قطعی شدن دادنامه و ابلاغ دادنامه قطعی است و دادنامه زمانی قطعی می‏شود که یا مهلت تجدیدنظرخواهی منقضی شده و یا پس از رسیدگی در مرحله تجدیدنظر قطعی شده باشد، لذا مهلت پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت در صورت عدم تجدیدنظرخواهی سه ماه به اضافه بیست روز از تاریخ ابلاغ دادنامه بدوی و در صورت تجدیدنظرخواهی سه مه ازتاریخ ابلاغ دادنامه قطعی به موجر خواهد بود.

نظریه شماره 3997/7 مورخ 25/6/1376
«تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره از موارد تخلیه است.»
سؤال: محلی را برای کسب و پیشه به مستأجر به منظور اشتغال به شغل معینی اجاره داده‏اند، مستأجر بعد از مدتی، قسمتی از مورد اجاره را به منظور اشتغال به کسب دیگری اختصاص داده و در اختیار شخص ثالثی گذاشته است. چند ماه بعد، مستأجر مورد اجاره را از شخص مذکور بازپس گرفته و به شغل اولیه خود برگردانده است. آیا تغییر شغل موقت و برای مدت کوتاه و فقط نسبت به یک قسمت از مورد اجاره تخلف مستأجر محسوب می‏شود و موجب صدور حکم تخلیه است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
طبق مقررات بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب صدور حکم تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و تشخیص آن نیز به عهده دادگاه است.

نظریه شماره 4310/7 مورخ 20/7/1376
«آموزشگاه‏های علمی که در قبال دریافت شهریه فعالیت دارند تابع قانون سال 1356 است.»
سؤال: مورد اجاره‏ای به منظور تأسیس آموزشگاه علمی در اختیار مستأجر قرار داده می‏شود. مستأجر با کسب امتیاز تأسیس آموزشگاه سال‏ها جهت کلاس‏های تقویتی و تکدرس و امثال آن در قبال دریافت شهریه از مراجعه‏کنندگان و پرداخت حق‏التدریس به دبیران از آن استفاده می‏نماید. اینک موجر به لحاظ انقضای مدت دادخواست داده و تقاضای تخلیه کرده است. آیا روابط استیجاری فیمابین مالک و مستأجر به ترتیب فوق مشمول قانون سال 1356 است یا قانون سال 1362.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
آموزشگاه‏های علمی که با دریافت پروانه تأسیس و با پرداخت حقوق به دبیران و آموزگاران، کلاس‏های آموزشی باز نموده و در قبال دریافت شهریه از دانش‏آموزان و دانشجویان خدمات فرهنگی و آموزشی ارائه می‏دهند، فعالیت آنها به منظور کسب درآمد بوده و غیر از مدارس دولتی هستند که جنبه غیرانتفاعی دارند و لذا تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است.

نظریه شماره 4819/7 مورخ 19/8/1376
«احراز رابطه استیجاری قل از لازم‏الاجراء شدن قانون سال 1376 موجب خروج رابطه استیجاری از شمول این قانون می‏شود.»
سؤال: چنانچه موجر به استناد اینکه اجاره‏نامه‏ای بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم شده درخواست تخلیه بدهد و دادگاه احراز کند که فیمابین آنان قبل از لازم‏الاجراء شدن این قانون رابطه استیجاری وجود داشته است چه تصمیمی باید بگیرد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
احراز رابطه استیجاری قبل از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 موجب شمول قانون لازم‏الاجرای قبلی بر خصوص مورد می‏شود ولو اینکه بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون جدید، سند رسمی یا عادی فیمابین تنظیم گردیده باشد.

نظریه شماره 5518/7 مورخ 30/11/1376
«واگذاری سهم مشاعی مستأجر، به مستأجر مشاعی دیگر از مصادیق انتقال به غیر و موجب تخلیه مورد اجاره نیست.»
سؤال: چنانچه دو نفر مستأجر هر یک سه دانگ مشاع از یک باب مغازه را اجاره نموده و سپس یکی ازآنها سهمی خود را از مورد اجاره به شریک دیگر انتقال دهد، آیا مالک می‏تواند به استناد انتقال به غیر تقاضای تخلیه را مطرح سازد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه مستأجر سهمی خود را از مغازه مورد اجاره به شریک دیگر واگذار نماید. با توجه به اینکه شریک خود نیز مستأجر مورد اجاره است و هر شریک حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده کند، تخلیه به علت انتقال به غیر مصداق ندارد.

نظریه شماره 188/7 مورخ 19/2/1377
«تشخیص اینکه مورد اجاره مشمول قانون سال 1356 است یا 1362 با دادگاه رسیدگی کننده است.»
سؤال: با توجه به مدلول مندرجات ذیل تبصره 24 ماده 55 قانون شهرداری مستدعی است اعلام فرمایند که آیا محل دفتر نمایندگی اطلاعات در سطح کشور که به منظور پخش و توزیع روزنامه و سایر کتب و نشریات منتشره توسط مؤسسه اطلاعات مورد استفاده قرار می‏گیرد محل کسب و پیشه است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
تشخیص اینکه محل مورد اجاره مشمول قانون سال 1356 یا تبصره 1 ذیل ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 می‏باشد یا خیر؟ با دادگاه رسیدگی‏کننده است که با توجه به مفاد اجاره‏نامه و ملاحظه و معاینه محل و نحوه و کیفیت استفاده از محل مذکور، در مورد شمول یا عدم شمول هر یکی از دو قانون مارالذکر در موضوع مورد سؤال اظهارنظر نماید.

نظریه شماره 623/7 مورخ 29/2/1377
«بازداشت حق کسب و پیشه یا تجارت از طریق دادگاه با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی ملک به اداره ثبت اعلام می‏شود.»
سؤال: مستأجر مغازه‏ای که به صورت نانوایی اداره می‏شده فوت نموده و بعد از فوت چند نفر از ورثه مشارالیه به طرفیت سایرین درخواست تحریر ترکه و مهر و موم ماترک از جمله حق کسب و پیشه مغازه مذکور را نموده اند. آیا تقاضای مهر و موم قابل ترتیب اثر هست و می‏توان مغازه نانوایی را مهر و موم کرد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حق کسب از پیشه یا تجارت از جمله اموالی نیست که قابل مهر و موم باشد. دادرس دادگاه حسب مقررات ماده 191 قانون امور حسبی این موضوع را در صورت جلسه قید و به درخواست ذی نفع، قرار توقیف حق کسب و پیشه را صادر و با ذکر مشخصات و شماره اصلی و فرعی غیر منقول، مراتب بازداشت سر قفلی را جهت جلوگیری از نقل و انتقال آن به اداره ثبت مربوطه اعلام می‏نماید.

نظریه شماره 988/7 مورخ 3/3/1377
«مستأجری که مالک منافع است حق دارد علیه متصرف غاصب طرح دعوی خلع ید بنماید.»
سؤال: مستأجر مورد اجاره وقفی یا مستأجر مغازه یا مستأجر منزلی که هنوز مدت اجاره آن منقضی نشده است آیا اگر شخصی مورد اجاره مذکور را تصرف نماید مستأجر می‏تواند به عنوان خلع ید اقدام به شکایت کند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مواد 488، 489 ، 308 و 29 قانون مدنی، مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است اگر ثالثی مورد اجاره را از ید او خارج و عدوانا تصرف نماید، می‏تواند علیه او طرح دعوی خلع ید غاصبانه مطرح نماید و موضوع ارتباطی ید قبض و اقباض مورد اجاره ندارد. همین که وجود رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع ملک، احراز گردد دادگاه می‏تواند رسیدگی نماید.

نظریه شماره 4050/7 مورخ 31/5/1377
«حق کسب و پیشه قابل توقیف است ولی قبل از تبدیل آن به مال، قابل فروش نیست.»
سؤال: حق کسب و پیشه مغازه استیجاری محکوم علیه پرونده از طرف محکوم له پرونده توقیف شده است. هرچند حقوق مذکور مالیت دارد اما با توجه به اینکه حقوقی است معلق، توقیف آن جایز است یا خیر و در صورت توقیف چگونه به فورش می‏رسد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به ماده 62 آیین‏نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم‏الاجراء مصوب سال 1355، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی جایز است، لیکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلی بازداشت شده در آیین‏نامه مذکور پیش‏بینی نشده است، چون سرقفلی حق مالی است، نه مال مطلق و مادام که حق مالی به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود. خصوصا اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود. بنابراین قبل از تبدیل حق مالی به مال، فروش آن امکان پذیر نیست و تا زمانی که مستأجر قصد فروش یا واگذاری مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.

نظریه شماره 4545/7 مورخ 23/6/1377
«با قطعیت حکم تعدیل و ابلاغ آن به مستأجر، می‏توان در صورت عدم پرداختاجور معوقه براساس حکم تقاضای تخلیه کرد.»
سؤال: چنانچه دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره نامه، حسب درخواست مالک، براساس حکم تعدیل صادره اخطاریه ده روزه برای پرداخت اجور معوقه برای مستأجر ارسال نماید و مستأجر ظرف مهلت قانونی اجور مذکور را نپردازد آیا مالک می‏تواند تقاضای صدور اجرائیه بر تخلیه را از اداراه ثبت و یا درخواست تخلیه از دادگاه را بنماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با صدور حکم تعدیل اجاره‏بها و قطعیت آن، اجاره‏بهای مورد حکم، لازم الرعایه بوده و در صورت عدم پرداخت اجاره‏بها از ناحیه مستأجر و صدور اخطاریه ده روزه، چنانچه مستأجر در مهلت قانونی اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه ننماید، اجرای ثبت اجرائیه بر تخلیه و یا دادگاه حکم بر تخلیه مورد اجاره بر حسب مورد با رعایت مقررات قانونی صادر می‏نماید.

نظریه شماره 5710/7 مورخ 28/7/1377
«قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 شامل تمام قراردادهای اجاره مطب می‏شود.»
سؤال: با توجه به رأی وحدت رویه شماره 52 مورخ 9/12/1367 هیأت عمومی که کلیه اماکن مسکوین را در بر می‏گیرد که به منظور اجاره به تصرف مستأجر داده شده و عنایت به بند «ج» ماده 2 قانون الحاق به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362، آیا اثر اجرایی بند «ج» ماده مذکور که در سال 1372 به تصویب رسیده است به قراردادهای پیش از تصویب قانون سال 1362 نیز تسری و اطلاق دارد یا اینکه با توجه به ماده 4 قانون مدنی منحصرا ناظر به قراردادهای آتی می‏باشد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1372 حکایت از این دارد که محل کار پزشکان تابع قرارداد فیمابین و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است و این ضابطه، شامل تمامی قراردادهای اجاره مطب اعم از اینکه قبل از تصویب قانون منعقد شده باشد یا بعد از آن، می‏شود.

نظریه شماره 5962/7 مورخ 19/8/1377
«رابطه استیجاری مستند به سند رسمی بعد از لازم‏الاجراء شدن ماده واحده سال 1365، چنانچه مسبوق به سابقه نباشد، تابع این قانون است.»
سؤال: مستأجر یک باب مغازه که دارای سند رسمی اجاره‏نامه در سال 1374 بوده، دادخواستی به خواسته تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر به طرفیت مالک تقدیم نموده است. آیا با توجه به ماده واحده مصوب سال 1365،چنانچه موجر نیز درخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت اجاره به دادگاه بدهد به تقاضای مستأجر می‏توان ترتیب اثر داد یا به درخواست مالک؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه اجاره‏نامه رسمی مورد استعلام که در سال 1374 مابین موجر و مستأجر تنظیم شده، مسبوق به سابقه نباشد، تابع مقررات قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1365 بوده و از شمول قانون سال 1356 خارج خواهد بود و لذا نمی‏توان بر مبنای مقررات ماده 19 قانون موجر و مستأجر سال 1356 به درخواست مستأجر ترتیب اثر داد و در این صورت به درخواست مالکح رسیدگی می‏شود. اما اگر اجاره‏نامه مذکور مسبوق به رابطه استیجاری قبلی باشد روابط فیمابین تابع قانون سال 1356 بوده و طبق مقررات این قانون به درخواست مستأجر می‏توان رسیدگی نمود. بدیهی است بدوا به تقاضای تخلیه مالک رسیدگی می‏شود. چنانچه مالک در مهلت قانونی، حق کسب و پیشه یا تجارت را پرداخت کرد مورد اجاره تخلیه می‏شود و درخواست تجویز انتقال منافع منتفی می‏گردد اما اگر موجر حق کسب و پیشه یا تجارت را پرداخت نکرد درخواست تخلیه منتفی می‏گردد و حکم به تجویز انتقال منافع به نفع مستأجر صادر می‏شود.

نظریه شماره 4659/7 مورخ 1/9/1377
«ماده واحده قانون ممنوعیت تخلیه واحدهای آموزشی شامل مدارس غیر انتفاعی نیست.»
سؤال: آیا ماده واحده قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزشی و پرورشی در اختیار وزارت آموزش و پرورش مصوب 9/6/1372 شامل اماکن استیجاری مدارس غیرانتفاعی می‏شود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده واحده قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزشی و پرورشی که در اختیار وزارت آموزش و پرورش می‏باشد مصوب سال 1372 شامل اماکنی که در تصرف و اجاره مدارس غیرانتفاعی است، نمی‏شود.

نظریه شماره 7773/7 مورخ 19/11/1377
«تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‏بها یا اجرت‏المثل موکول به ارسال اظهارنامه یا اخطاریه ده روزه است.»
سؤال: در مواردی که اجاره‏نامه عادی بوده یا رسمی باشد و مستأجر از پرداخت اجاره‏بها یا اجرت‏المثل امتناع نماید آیا موجر تکلیف دارد که برای مستأجر اظهارنامه ده روزه یا اخطاریه ده روزه برای مطالبه اجور معوقه بفرستد؟ یا اینکه احراز عدم پرداخت اجور از ناحیه مستأجر برای صدور حکم تخلیه کفایت می‏کند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مقررات بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ عدم پرداخت اجاره‏بها به اجرت‏المثل موکول به ارسال اظهارنامه در صورت عدم وجود اجاره‏نامه رسمی و ارسال اخطاریه ده روزه از دفترخانه صادرکننده سند رسمی اجاره نامه، در صورت وجود اجاره‏نامه رسمی خواهد بود.

نظریه شماره 8239/7 مورخ 29/11/1377
«چنانچه مورد اجاره برای سکونت و امور فرهنگی اجاره داده شده باشد، مستأجر می‏تواند به هر دو منظور یا به یکیاز آنها از مورد اجاره استفاده کند.»
سؤال: مالکی یک باب خانه خود را برای سکونت و امور فرهنگی (تأسیس دبستان و کودکستان و دبیرستان) به اجاره داده است، مستأجر از مورد اجاره جهت مهد کودک استفاده می‏نماید، مالک تقاضای تخلیه کرده است ایا طبق قانون سال 1362 می‏توان حکم تخلیه صادر نمود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به اینکه محل موردنظر هم برای سکونت و هم برای امور فرهنگی به اجاره داده شده ومستأجر حق داشته به هر دو منظور یا به یک منظور از آن استفاده کند و مهد کودک نیز از جمله فعالیت‏های مشابه کودکستان و داخل در امور فرهنگی است که محل کار و درآمد می‏باشد لذا روابط فیمابین تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده و طبق قانون سال 1362 نمی‏توان حکم تخلیه صادر کرد.

نظریه شماره 330/7 مورخ 12/12/1377
«حق کسب و پیشه قابل توقیف بده و از طریق ارث به همسر نیز می‏رسد که میزان یک چهارم یا یک هشتم بر حسب مورد است.»
سؤال: با عنایت به اینکه در مورد سرقفلی تعریفی از نظر اینکه سرقفلی در زمره اموال منقول است یا غیرمنقول نشده است لذا خواهشمند است دستور فرمایید کتبا به هیأت بدوی رسیدگی به تخلفات اداری وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام شود آیا سرقفلی در زمره اموال منقول یا در حکم اموال غیرمنقول است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله حقوق مالی بوده که قابل توقیف است و چون از طریق کارشناسی نیز به ریال تعیین می‏شود. به علاوه جزو ماترک بوده و از طریق ارث با توجه به ضابطه اموال منقول به میزان یک چهارم یا یک هشتم به همسر می‏رسد لذا جزء اموال منقول محسوب می‏شود.

نظریه شماره 9149/7 مورخ 18/12/1377
«مالک عرصه به تنهایی نیز می‏توند با داشتن شرایط لازم تقاضای تعدیل اجاره‏بها نسبت به عرصه را نماید.»
سؤال: اگر مالکیت اعیانی مغازه‏ای متعلق به مستأجر همان مغازه و عرصه آن متعلق به شخص دیگری باشد، آیا درخواست تعدیل اجاره‏بها از ناحیه مالک عرصه نسبت به مغازه قانونا قابل پذیرش است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مالک عرصه محل کسب یا پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باشد می‏تواند به استناد مواد 1 و 4 قانون مورد بحث به نسبت عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره‏بهای مقرر فیمابین را بنماید.

نظریه شماره 9359/7 مورخ 20/12/1377
«محل کمک دندانپزشک تجربی، تابع رأی وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 نیست.»
سؤال: موجر تقاضای تخلیه محل استیجاری مستأجر را که فعلا محل کمک دندانپزشک تجربی می‏باشد، کرده است، مستأجر مدعی است که وی پزشکنبود ه و محل کارش تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است. تکلیف چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه به کمک دندانپزشک تجربی اجازه مطب و پذیرش بیمار داده شود، محل کارش تابع رأی وحدت رویه و ماده واحده قانون الحاق یک بند به عنوان بند «ج» و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362است و در غیر این صورت تابع قانون سال 1356 خواهد بود.

نظریه شماره 9523/7 مورخ 20/12/1377
«قانون سال 1356 فقط در نقاطی اجراء می‏شود که آگهی لازم در آنجا منتشر شده و در محدوده خدمات شهری است.»
سؤال: با توجه به مقررات ماده 31 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، این قانون در نقاطی اجراء می‏شود که آگهی لازم در آنجا منتشر شده باشد، آیا این مورد شامل مراکز صنعتی و کارخانجات که عنوان مستقلیدارد و تابع قوانین شهرک‏ها و منطقه صنعتی و قانون کار،بیمه و قوانین خاص مالیاتی است و نیاز به جمع آوری ماشین آلات و نظایر آن را دارد نیز می‏شود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 در مورد محل کسب و یا پیشه یا تجارت براساس ماده 31 این قانون فقط در نقاطی اجراء می‏شود که وزارت دادگستری لزوم اجرای آن را آگهی کرده باشد، در شهرهایی که در آنجا آگهی مذکور منتشر شده این قانون در تمام نقاط شهر که در محدوده خدماتی شهرداری قرار گرفته باشد اجرا می‏گردد.خارج از محدوده خدمات شهرداری اعم از اینکه مراکز صنعتی و کارخانجات باشد یا غیر آن، اجرای این مقررات مجوز قانونی ندارد مگر اینکه مراکز مورد بحث از توابع شهر مذکور بوده و در آگهی مربوط به آن شهر، توابع آن نیز ذکر شده باشد.

نظریه شماره 9136/7 مورخ 11/3/1378
«درخواست تخلیه براساس قانون سال 1376 نیاز به دادخواست ندارد هزینه دادرسی همانند دعاوی غیرمالی است.»
سؤال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و آیین‏نامه اجرایی آن مصوب19/2/1378 هیأت وزیران، آیا درخواست تخلیه نیاز به دادخواست دارد یا خیر؟و هزینه دادرسی آن چه مقدار است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به ماده 3 آیین‏نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، درخواست تخلیه از ناحیه موجر، نیاز به دادخواست ندارد و هزینه دادرسی آن برابر هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی است.

نظریه شماره 93/7 مورخ 17/3/1378
«اداره مغازه فرزند توسط پدر ایجاد حق کسب و پیشه برای وراث نخواهد کرد.»
سؤال: چنانچه پدر ولایتا از طرف فرزندش که مالک محل کسب و پیشه است،مغازه را اداره نموده باشد، آیا پس از مرگ پدر،سایر وراث که در محل کسب مالک نمی‏باشند از حق کسب و پیشه مغازه مذکور سهم می‏برند یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اصولا پدری که به ولایت از فرزندش که مالک مغازه است، مغازه را اداره می‏نماید مستأجر تلقی نمی‏شود و لذا حق کسب و پیشه برای وی متصورنیست تا بعد از مرگش به عنوان ماترک مابین وراث تقسیم شود. تنها در شرایطی که پدر همچون سایر افراد مغازه فرزندش را اجاره کرده و مانند مستأجر اجاره‏بها به فرزندش بپردازد، حق کسب و پیشه به وجود آمده و جزء ماترک متوفی قابل تقسیم بین وراث خواهد بود.

نظریه شماره 6128/7 مورخ17/3/1378
«مهلت یک ماه برای تخلیه فقط در اختیار مقام قضائی است. »
سؤال: در ماده 13 آیین‏نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376 پیش‏بینی شده است، چنانچه به لحاظ حوادث غیرمترقبه، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد مقام قضائی می‏تواند با استمهال مستأجر برای بار اول حداکثر به مدت یک ماه موافقت کند آیا این یک ماه در مورد اجرائیههای ثبتی توسط چه مقامی داده می‏شود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 برای تخلیه مورد اجاره، بعد از انقضای مدت، فقط یک هفته آن هم به وسیله مقام قضائی پیش‏بینی شده است. اعطای مهلت یک ماهه برای تخلیه مورد اجاره توسط مقام قضائی بر فرض اینکه آیین‏نامه مخالف قانون تلقی نشود منحصر به مقام قضائی بوده و به روسای ادارات ثبت اسناد و املاک تسری ندارد.

نظریه شماره 1735/7 مورخ 18/3/1378
«دفاتر اتحادیه‏های صنفی که کار اداری انجام می‏دهند از شمول مقررات قانون سال 1356 خارج است.»
سؤال: شخصی طی قرارداد اجاره، یک باب اتاق را به مدت سه سال به منظور دفتر اتحادیه صنف ابزار و یراق به مستأجر اجاره داده است. در حال حاضر که سال‏ها از انقضای مدت اجاره منقضی شده آیا مالک به استناد قانون سال 1362 می‏تواند تقاضای تخلیه نماید یا خیر؟به عبارت دیگر مورد مشمول قانون سال 1356 است یا نه؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اصولا دفاتر اتحادیه‏های صنفی که محل انجام امور اداری اصناف مربوطه است، ودر این دفاتر هیچگونه خرید و فروشی یا معاملاتی صورت نمی‏گیرد، محل کسب یا پیشه یا تجارت تلقی نشده و از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 خارج است.

نظریه شماره 2338/7 مورخ 14/4/1378
«اسناد اجاره‏نامه تنظیم شده در ادارات دولتی، سند رسمی اجاره‏نامه تلقی نشده و قابلیت صدور اجراییه را نیز در ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی ندارد.»
سؤال: چنانچه اجاره‏نامه بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون جدید روابط موجر و مستأجر سال 1376در ادارات دولتی و توسط مامورین ذی‏صلاح تنظیم شود با توجه به مقررات مواد 1286 و 1287 قانون مدنی آیا در حکم سند رسمی بوده و در دفاتر اسناد رسمی و ادارت ثبت قابل صدور اجراییه هست یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اسنادی که در ادارات دولتی در مورد قراردادهای اجاره تنظیم می‏گردد از جمله اسناد رسمی موضوع ماده 1287 قانون مدنی و این گونه اسناد رسمی تلقی نمی‏گردد، زیرا تنظیم اجاره‏نامه جزء وظایف اداری آنان محسوب نمی‏شود، به علاوه مفاد این گونه اسناد را نمی‏توان از طریق آیین‏نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اجراء نمود.

نظریه شماره 2462/7 مورخ 23/4/1378
«دعوی تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر از ناحیه مالک مشاعی نیز پذیرفته است.»
سؤال: دو نفر مالک مشاعی ملکی می‏باشند اگر آنان دادخواست تخلیه علیه یک نفر تقدیم نموده و در حین رسیدگی یک نفر از آنان دعوی تخلیه را استرداد کند با توجه به اینکه ملک مورد مرافعه تجاری بوده و علت تخلیه انتقال به غیر می‏باشد، خواهشمند است اعلام فرمایید ادامه رسیدگی با کیفیات مطروحه امکان‌پذیر می‏باشد یا خیر؟ و در صورتی که ادامه رسیدگی میسور نباشد دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ کند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
هرچند احد از مالکین مشاعی در دعوی تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر دعوی خود را مسترد دارد، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر، منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن، اجرای حکم به نسبت سهم محکومٌ‏له یا محکومٌ‏لهم به صورت تسلیط ید، انجام می‏شود.

نظریه شماره 2733/7 مورخ 23/4/1378
«گواهی شهرداری برای درخواست تخلیه باید کافی برای صدور پروانه ساختمانی باشد.»
سؤال: شخصی تقاضای تخلیه یک باب مغازه را به لحاظ نوسازی و تجدیدبنا نموده است، شهرداری گواهی کرده که مغازه موصوف به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدیدبنا دارد آیا این گواهی مصداق گواهی شهرداری مندرج دربند 1 از ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 برای تخلیه می‏باشد یا خیر و اصولا گواهی مذکور در قانون فوق الذکر چگونه گواهی است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
صرف گواهی شهرداری مبنی بر اینکه مغازه مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدیدبنا دارد، کافی برای پذیرش دعوی تخلیه نیست بلکه مالک باید به منظور احداث بنای جدید، پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ساختمانی را نموده و با تکمیل پرونده، متعاقبا پروانه لازم صادر خواهد نمود.

نظریه شماره 2593/7 مورخ 5/5/1378
«طبق قانون سال 1376 مرجع قضائی تنها در صورت انقضای مدت، حق صدور دستور تخلیه مورد اجاره را دارد.»
سؤال: چنانچه مورد اجاره‏هایی که تابع قانون سال 1376 است، مدت آن تمام نشده، النهایه موجر به لحاظ تخلفات مستأجر، درخواست تخلیه را مطرح سازد آیا مرجع قضائی یا دادگاه ملزم به صدور دستور تخلیه خواهد بود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مفاد ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376و بند 4 ماده 2 آیین‏نامه اجرایی این قانون، مرجع قضایی تنها در صورت انقضای مدت اجاره، می‏تواند براساس ماده 3 این قانون دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نماید.

نظریه شماره 2568/7 مورخ 7/5/1378
«در صورت انتقال مورد اجاره به غیر، مستأجر یا متصرف بر حسب مورد مستحق نصف حق کسب و پیشه است.»
سؤال: چنانچه مستأجر بدون اجازه موجر، مورد اجاره محل کسب و پیشه تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 را به غیر واگذار نماید و این واگذاری بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون سال1376 صورت گرفته باشد آیا درخواست تخلیه از ناحیه موجر تابع قانون سال 1356 خواهد بود یا تابع قانون سال 1376؟ و اگر انتقال مورد اجاره به غیر در مورد همین موضوع بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون سال 1376با اجازه موجر صورت گیرد رابطه موجر و منتقلٌ‏الیه تابع کدام قانون خواهد بود و در این صورت تکلیف حق کسب و پیشه مستأجر چه خواهد شد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
چنانچه محل کسب یا پیشه یا تجارت بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر وم ستأجر مصوب سال 1376، از طرف مستأجر، بدون رضایت موجر به غیر واگذار شود، مورد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 بوده و در صورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر، مستأجر یا متصرف برحسب مورد مستحق نصف حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود و چنانچه احراز شود که مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را به متصرف واگذار نموده است، متصرف مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه تعیین شده خواهد بود و اما اگر مستأجر با موافقت موجر، مورد اجاره را که قبل ازلازم الاجراء شدن قانون سال 1376 در اجاره داشته، به غیر واگذار نموده باشد رابطه متصرف یا مستأجر جدید با موجر طبق بند 2 آیین‏نامه اجرایی باز هم تابع قانون سال 1356 خواهد بود و موجر به لحاظ انتقال به غیر حق درخواست تخلیه را ندارد.

نظریه شماره 3836/7 مورخ 7/7/1378
«قراردادهای شفاهی چه قبل از اجرای قانون سال 1376 و چه بعد از اجرای آن، تابع این قانون نیست.»
سؤال: قراردادهای شفاهی اجاره بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال1376 تابع کدام یک از قوانین لازم الاجرای موجر و مستأجر است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
قراردادهای شفاهی چه قبل از اجرای قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و چه بعد از اجرای این قانون تابع قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب سال‏های 1356 و 1362 (بر حسب مورد) می‏باشد.

نظریه شماره 3836/7 مورخ 7/7/1378
«عدم رعایت شرایط ماده 2 قانون سال 1376 موجب خروج آن از شمول این قانون می‏شود.»
سؤال: آیا طرفین قرارداد اجاره می‏تواننند در قراردادهای مربوط به اماکن تجاری قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1356 را به عنوان شرایط مقرر بین موجر و مستأجر انتخاب نمایند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و ماده 2 آیین‏نامه اجرایی آن، موارد زیادی را برای خروج روابط فیمابین از شمول مقررات این قانون پیش‏بینی کرده است، چنانچه مورد اجاره به منظور محل کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شده و طرفین رعایت ضوابط ماده 2 قانون و ماده 2 آیین‏نامه را نکرده باشند، روابط فیمابین تابع قانون مدنی و شرایط مقرر مابین موجر و مستأجر خواهد بود.

نظریه شماره 8740/7 مورخ 17/12/1378
«درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت تنها برای شخص موجر قابل پذیرش است.»
سؤال: احتیاج شخصی مذکور در بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر آیا فقط ناظر به شخص موجر است یا احتیاج افراد تحت تکفل موجر نیز می‏توانند از این بند استفاده کنند، همچنین فرزندان رشید و بالغ موجر یا پدر و مادر او یا برادران او نیز می‏توانند از این امتیاز بهره جویند؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به بند 4 ماده 14 و بندهای 2 و 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تنها نیاز شخصی موجر به کسب در محل اجاره می‏تواند از اسباب درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت باشد نه افراد مذکور در بند 4 ماده 14 یا بند 3 ماده 15 همان قانون، معیار و ملاک نیز احتیاج شخص موجر برای کسب و پیشه یا تجارت است و اگر محل قابل سکنی باشد همانگونه که در آن ماده ذکر شده است نیاز اولاد یا پدر یا مادر یا همسر موجر هم مجوز تخلیه خواهد بود.

نظریه شماره 934/7 مورخ 18/2/1379
«اجاره محل به نام فروشگاه شرکت تعاونی در هر حال محل کسب و پیشه تلقی می‏شود.»
سؤال: چنانچه اداره دولتی به نام خودش تعدادی مغازه برای شرکت تعاونی مصرف آن اداره اجاره کرده و سالیان متمادی نیز در اختیار شرکت تعاونی بوده و به عنوان فروشگاه از آن استفاده می‏شود، آیا در حال حاضر تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‏باشد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اجاره کردن مغازه به منظور استفاده کردن از آن به عنوان فروشگاه اعم از اینکه اداره دولتی برای شرکت تعاونی اجاره کرده باشد یا غیر آن، با توجه به سبق اجاره، مشمول مقررات ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.

نظریه شماره 1314/7 مورخ 26/2/1380
«دادگاه انقلاب مرجع صالح برای صدور حکم تخلیه نیست.»
سؤال: آیا در مورادی که محل مورد اجاره توسط دادگاه انقلاب مصادره شده این دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه را دارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حدود صلاحیت دادگاه‏های انقلاب اسلامی همان است که در ماده 5 قانون تشکیل دادگاه‏های عمومی وانقلاب ذکر شده به اضافه مواردی که در این رابطه بعداً به تصویب رسیده است تخلیه ملک جزء موارد مندرج در آن نبوده و تاکنون نیز مقرراتی مغایر با این امر به تصویب نرسیده است.

نظریه شماره 1792/7مورخ 5/3/1380
«1- واگذاری محل کسب و پیشه به مستأجر، بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون سال 1376، تابع قانون مدنی و شرایط فیمابین است.»
«2- مبلغی که مستأجر به عنوان رهن داده در زمان تخلیه باید مسترد نماید.»
سؤال: 1- آیا واگذاری محل کسب و پیشه به مستأجر با اجاره‏نامه عادی بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال1376 چنانچه شرایطمقرر در ماده 2 رعایت نشده باشد تابع کدام قانون است؟
2- چنانچه مورد اجاره به عنوان رهن و اجاره واگذار شده و مستأجر مبلغی داده باشد در زمان تخلیه وضع مبلغ پرداختی مستأجر چگونه خواهد بود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
1- با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و غیره که بعد از لازم‏الاجراء شدن این قانون برای اولین بار به مستأجر اجاره داده می‏شود چنانچه دارای شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد، تخلیه آن تابع مقررات ماده 3 این قانون و چنانچه رعایت شرایط ماده 2 نشده باشد تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین تخلیه محل کسب و پیشه مورد استعلام تابع قانون مدنی و شرایط مقرر فیمابین است.
2- مبلغی را که موجر بابت رهن و اجاره از مستأجر دریافت می‏نماید در زمان تخلیه با توجه به شرایط مقرر فیمابین مکلف است با رعایت مقررات ماده 4 این قانون تودیع نماید.

نظریه شماره 998/7 مورخ 24/3/1382
1- نظریه فقهای شورای نگهبان در سال 1365 در مورد مواد 4 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ناظر به کاهش اجاره‏بها است و ارتباطی به افزایش آن ندارد.
2- نظریه شورای نگهبان در مورد ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ناظر به عدم حصر درخواست تخلیه به موارد سه گانه مندرج در این ماده است.»
سؤال: 1- آیا نظریه سال 1365 فقهای شورای نگهبان در مورد مواد 4 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 مغایر با قانون مذکور نیست؟
2- نظریه سال 65 شورای نگهبان در مورد ماده 15 قانون فوق چگونه قابل توجیه است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
1- نظریه فقهای محترم شورای نگهبان در مورد مواد 4 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر، ناظر به مواردی است که مستأجر پس از انقضای مدت اجاره در مقام کم کردن مال الاجاره برآید و ناظر به مواردی که مالک در مقام افزایش مال الاجاره باشد نیست زیرا این امر مغایرتی با شرع ندارد و استدلال فقهای شورای نگهبان هم مبین این امر است.
بند 3 نظریه شورای نگهبان دلالت بر این امر دارد که موارد درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت منحصر به موارد سه گانه مندرج در ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر نیست بلکه در سایر موارد نیز امکان درخواست تخلیه وجود دارد و چون مواد 14 و 19 قانون مذکور موارد دیگری از تخلیه را پیش‏بینی کرده لذا نظریه فقهای شورای نگهبان لحاظ شده است.

نظریه شماره 8046/7 مورخ 27/9/1382
«مقام قضائی دستور دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26 مرداد ماه سال 1376 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را احراز و دستور تخلیه صادر نماید، شخص ثالث یا مستأجر در صورت ادعای حق وفق ماده 5 قانون می‏تواند دادخواست بدهد.»
سؤال: در صورتی که مقام قضائی وفق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر دستور تخلیه مورد اجاره را صادر نماید و مستأجر مدعی رابطه استیجاری قبل از اجرای قانون سال 1376 باشد یا شخص ثالث ادعای حق نماید تکلیف چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مقام قضائی دستوردهنده تخلیه وفق مقررات ماده 4 آیین‏نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مرداد ماه 1376 باید مدارک مالک یا ذی نفع را به دقت بررسی نموده و در صورت نیاز، توضیحات لازم را از وی بخواهد و زمانی که اطمینان حاصل نماید که مدارک ارائه شده برای درخواست تخلیه اصالت دارد دستور تخلیه را صادر و اجراء نماید با این حال چنانچه شخص ثالثی مدارکی ارائه دهد که دلالت بر وجود رابطه استیجاری بین خود و متقاضی تخلیه داشته باشد. نظر به اینکه چنین شخصی مستأجر تلقی می‏شود حسب مقررات ماده 5 قانون مذکور می‏تواند به دادگاه صالح مراجعه و با ارائه مدارک لازم حق مورد ادعا را ثابت و خسارت وارده به خود را مطالبه نماید.

نظریه شماره 1852/7 مورخ 20/3/1383
«الغاء حکم تخلیه به علت عدم پرداخت حق کسب و پیشه در مهلت قانونی، موجب از بین رفتن کلیه آثار قانونی و از جمله اعتبار قضیه محکوم بها خواهد بود.»
سؤال: در یک پرونده حکم بر تخلیه مورد اجاره جهت احداث بنای جدید صادر و قطعی شده و به مالک ابلاغ گردیده که در مهلت قانونی حق کسب و پیشه مورد حکم را پرداخت نماید، با انقضای مهلت مالک اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکرده و حکم صادره پس از انقضای مهلت قانونی لغو و بلااثر شده است. مالک پس از یک سال مجددا و به همین جهت درخواست رسیدگی و صدور حکم مجدد را کرده است. آیا رأی صادره قبلی دارای اعتبار امر مختوم می‏باشد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
همان طور که ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 اعلام نموده، عدم پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر از ناحیه مالک در مهلت مقرر قانونی موجب ملغی الاثر شدن رأی صادره می‏شود معنی آن این است که رأی صادره فاقد هرگونه آثار قانونی خواهد بود. بنابراین اولاً: مالک می‏تواند مجدداً و با همان خواسته طرح دعوی نماید به عبارت دیگر رأی صادره دارای اعتبار امر مختوم نیست. ثانیاً: دادگاه مکلف به رسیدگی مجدد بوده و مورد مشمول بند «د» ماده 91 قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی نمی‏باشد و لذا صدور قرار عدم استماع دعوی مغایر با مقررات قانونی خواهد بود هرچند قرار عدم استماع دعوی نیز از مواردی نیست که ریاست مجتمع بتواند با آن موافقت یا مخالفت نماید.

نظریه شماره 4453/7 مورخ 28/6/83
«صدور دستور موقت بر تخلیه مورد اجاره محل کسب و پیشه تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 با ضوابط قانونی منطبق نیست.»
سؤال: مالکی ضمن تقدیم دادخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت درخواست دستور موقت بر تخلیه مورد اجاره را نیز کرده است. چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1356 باشد آیا صدور دستور موقت به منظور تخلیه مورد اجاره قبل از اتخاذ تصمیم نهایی امکان پذیر است.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حسب مقررات مواد 310 الی 325 قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادرسی فوری در مواردی صورت می‏گیرد که اتخاذ تصمیم در آن مورد، فوریت داشته باشد و تصمیم مذکور (صدور دستور موقت) تأثیری در اصل دعوی نداشته و به علاوه موضوع دعوی اصلی را منتفی نمی‏سازد. درخصوص موضوع مورد استعلام به نظر نمی‏رسد که تخلیه مغازه مورد اجاره، قبل از رسیدگی وصدور حکم تخلیه، فوریت داشته باشد. به علاوه تخلیه مغازه با صدور دستور موقت، موضوع دعوی اصلی را که تخلیه مغازه است منتفی می‏سازد (صدور حکم بر تخلی عملا منتفی می‏شود). مضافا اینکه طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که سؤال مربوط به مورد اجاره تابع این قانون است، پس از صدور حکم بر تخلیه و قطعیت آن مهلتی برای تخلیه مورد اجاره در قانون لحاظ شده است. چنانچه با دستور موقت مورد اجاره تخلیه شود این مهلت نیز منتفی می‏گردد. با این وصف صدور دستور موقت بر تخلیه مورد اجاره منطبق با قانون حاکم بر موضوع نیست.

نظریه شماره 9456/7 مورخ 16/12/1383
«حق کسب و پیشه از جمله حقوقی مالی است که مالک ملک و یا مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر می‏تواند آن را به صورت بیع یا صلح یا هبه واگذار نماید.»
سؤال: آیا مالک ملک تجاری یا مستأجر مورد اجاره می‏تواند حق کسب و پیشه یا تجارت یا سرقفلی محل را به بیع یا هبه یا صلح اعم از معوض یا غیرمعوض واگذار نماید، اساسا سرقفلی قابل واگذاری است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حق کسب و پیشه مال نیست بلکه حق مالی است که وابسته به محل کار مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می‏باشد و همراه با محل و طبق مقررات قانونی قابل بیع یا صلح یا هبه و غیره است. چنانچه محل کار مذکور در اختیار مالک باشد می‏تواند همراه غیرمنقول آن را به بیع یا صلح یا هبه واگذار نماید و اگر دارنده این حق مالک محل کار مذکور نباشد، مستأجر می‏تواند در صورت داشتن حق انتقال به غیر ویا از طریق اعمال مقررات ماده 19 قانون فوق آن را به دیگری واگذار کند. توقیف حق کسب و پیشه امکان پذیر است ولی بدون رضایت مالک، نمی‏توان آن را از طریق مزایده به غیر واگذار کرد.

نظریه شماره 782/7 مورخ 12/2/1384
«1- حق تخلیه و حق فسخ معامله ممکن است مشترک بین چند نفر باشد.
2- مالک مشاعی نیز می‏تواند نسبت به سهم خود درخواست تخلیه بنماید.»
سؤال: 1-آیا حق درخواست تخلیه و حق فسخ معامله می‏تواند مشاعا نیز مورد درخواست و مطالبه قرار گیرد؟
2- آیا مالک مشاعی که سایر مالکین حاضر به تقاضای تخلیه نباشند می‏تواند نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه ملکی را بنماید که در تصرف استیجاری مستأجر است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
1- هم حق تخلیه و هم حق فسخ معامله ممکن است مربوط به یک نفر باشد و یا چند نفر و لذا این حق می‏تواند موضوع مال مشترک نیز قرار گیرد.
2- هر مالکی طبق ماده 30 قانون مدنی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد و این موضوع شامل ملک مشاعی نیز خواهد بود، بر این اساس هر یک از ورثه یا مالکین مشاعی که موجر مورد اجاره باشد می‏تواند درخواست تخلیه مورد اجاره و تسلیط ید خود را نسبت به سهم خود بخواهد.

نظریه شماره 1240/7 مورخ 2/3/1384
«1- حق کسب و پیشه مربوط به نحوه اجرای لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی مصوب سال 1358 چنانچه متعلق به مستأجر باشد دستگاه اجرایی باید آن را به مستأجر بدهد.
2- چنانچه دو یا چند نفر مدعی حق کسب و پیشه باشند حل اختلاف با دادگاه است.»
سؤال: 1- طبق لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی مصوب سال 1358 در صورت وجود واحد کسبی که بیش از یک سال از تاریخ اجاره دادن آن گذشته باشد به مستأجر حق کسب و پیشه تعلق می‏گیرد. نحوه پرداخت این حق با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب سال 1376 چگونه خواهد بود؟
2- در مورد حق کسب و پیشه ممکن است دو نفر یا چند نفر مدعی داشتن آن باشند در این صورت حق مذکور باید به چه کسی داده شود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
1- لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‏های عمومی، عمرانی و نظامی مصوب 17/11/58 در زمانی تصویب شده که صحبتی از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نبوده و بیشتر مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 لازم‏الاجراء بوده است. در حال حاضر چنانچه مورد اجاره محل تجاری براساس مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 اجاره داده شده باشد مبلغی که باید در قبال مورد اجاره واحد تجاری که دارای شرایط مقرر در تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی مذکور باشد، تعیین شود شامل دو قسمت خواهد بود.
الف- بهای اعیانی و عرصه واحد تجاری ب- حق کسب و پیشه که به واحدتجاری مورد نظر تعلق می‏گیرد. چنانچه طبق قانون سال 1376 حق کسب و پیشه به طریق شرعی به مستأجر واگذار شده باشد، دستگاه اجرایی باید حق مذکور را به مستأجر و در غیر این صورت به مالک پرداخت نماید.
2- در صورتی که دو یا چند نفر مدعی دارا بودن حق کسب و پیشه باشند رفع اختلاف با دادگاه صالح خواهد بود دستگاه اجرایی پس از تعیین صاحب حق از طرف دادگاه، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه به وی خواهد کرد.

نظریه شماره 1348/7 مورخ 4/3/1384
«آیا به انبار کالا که در کاربری مسکونی قرار گرفته و به وسیله شهرداری تخریب شده است حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر تعلق می‏گیرد یا خیر؟»
سؤال: مستأجری علاوه بر محل کسب و پیشه خود، محلی را نیز برای انبار کالای تجاری اجاره کرده است محل انبار کالا در کاربری مسکونی قرار داشته و با رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری تخریب گردیده است. تکلیف مستأجر چیست؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر، عبارتست از مجموعه سرقفلی پرداختی مستأجر به موجر در زمان برقراری رابطه استیجاری به اضافه هزینه‏هایی که مستأجر در مورد اجاره مصرف کرده و به علاوه زحماتی که مستأجر برای جذب مشتری به مورد اجرا و رونق فعالیت کسبی متحمل شده است.
درخصوص مورد استعلام که مورد اجاره به صورت انبار کالا مورد استفاده مستأجر بوده و قسمتی از آن طبق نظر کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مسکونی شناخته شده و تخریب گردیده است. هیچگونه حق کسب و پیشه یا خسارتی به مستأجر تعلق نمی‏گیرد. زیرا اولاً: مستأجر طبق مفاد استعلام سرقفلی به موجر پرداخت نکرده تا از این بابت بتواند مبلغی را مسترد نماید. ثانیاً: رونق فعالیت یا جلب مشتری در انبار کالا، قابل تصور نیست. ثالثاً: یک مرجع قانونی و طبق مقررات قانونی اقدام به تخریب قسمت مسکونی کرده و موجر نقشی در این ماجرا نداشته است. ولی مستأجر می‏تواند با توجه به میزان اجاره‏بهای کل انبار و قسمت تخریب شده آن، درخواست تعیین اجاره‏بهای مورد اجاره را پس از تخریب قسمت مسکونی از دادگاه بخواهد و یا با بقای مدت اجاره، تقاضای فسخ اجاره‏نامه و تخلیه مورد اجاره را بنماید و در صورت انقضای مدت اجاره آن را تخلیه کند.

نظریه شماره 1636/7 مورخ 11/3/1384
«تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و ماده 9 قانون مذکور تعارضی با هم ندارد و هر کدام حالت خاصی از نحوه اجرا را بیان می‏کنند.»
سؤال: آیا بین تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و ماده 9 آن تعارض وجود دارد؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 حالتی را بیان می‏کند که مالک با انتقال سرقفلی محل تجارت به مستأجر، محل را به وی واگذار نموده است به عبارت دیگر در این حال سرقفلی متعلق به مستأجر است بدون اینکه نقشی در میزان اجاره‏بهای ماهانه داشته باشد و لذا هر زمان ملک از طرف مالک تخلیه شود باید سرقفلی محل را به قیمت عادله روز تخلیه به مستأجر بپردازد اما در مورد ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر، این ماده حالتی را بیان می‏کند که مدت اجاره به پایان رسیده یا مستأجر سرقفلی پرداخت نکرده و یا حقوق مربوط به زمان عقد را استیفاء کرده است در این حالت در زمان تخلیه، هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مستأجر پرداخت نمی‏شود. بنابراین، تبصره 2 ماده 6 و ماده 9 قانون مذکور تعارفی با هم ندارد و هر کدام حالت خاصی از نحوه اجاره را بیان می‏کنند.

نظریه شماره 2356/7 مورخ 6/4/1384
«طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 روابط استیجاری طرفین چنانچه رعایت ماده 2 شده باشد تابع این قانون و در غیر این صورت تابع قانون مدنی و شرایط فیمابین خواهد بود.»
سؤال: چنانچه رابطه استیجاری بعد از لازم‏الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 برقرار شده ولی شرایط مقرر در ماده 2 این قانون رعایت نشدهب اشد روابط طرفین تابع کدام قانون خواهد بود.

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به مفاد ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال1376 کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و غیره که بعد از لازم‏الاجراء شدن این قانون اجاره داده می‏شود چنانچه دارای شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد تخلیه آن تابع مقررات ماده 3 قانون و درصورتی که رعایت شرایط ماده 2 نشده باشد تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خوهد بود.

نظریه شماره 2447/7 مورخ 11/4/1384
«دعوی تخلیه در قبال دادخواست تجویز انتقال منافع از ناحیه مستأجر بدون اینکه مالک دادخواست داده باشد قابل پذیرش نبوده و دادگاه فقط به دادخواست مستأجر ترتیب اثر می‏دهد.»
سؤال: آیا در قبال دادخواست مطروحه از ناحیه مستأجر دائر بر درخواست تجویز انتقال منافع، چنانچه موجر دادخواست نداده و فقط در جلسه دادرسی درخواست تخلیه کرده و دادگاه نیز حق کسب و پیشه را تعیین کرده باشد، تقاضای موجر قابل پذیرش است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
صدور حکم برتخلیه مورد اجاره منوط به تقدیم دادخواست است، لذا چنانچه خواسته مستأجر صرفاً درخواست تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر بوده و موجر دادخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نکرده باشد هرچند دادگاه حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تعیین کرده باشد با توجه به مقررات ماده 19 قانون موجر و مستأجر سال 1356، دادگاه فقط می‏تواند در حدود خواسته مطرح شده در دادخواست مبادرت به صدور حکم نماید و بنابراین صدور حکم بر تخلیه مورد اجاره وجاهت قانونی ندارد.

نظریه شماره 7650/7 مورخ 27/10/1384
«منظور از صدور حکم در بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 حکم قطعی است.»
سؤال: در بند ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356پیش بینی شده است که چنانچه مستأجر قبل از صدور حکم تخلیه اجور معوقه را به اضافه 20 درصد به عنوان جریمه به مالک بپردازد دادگاه حکم تخلیه صادر نخواهد کرد. منظور از حکم تخلیه کدام حکم است. حکم صادره از دادگاه بدوی یا حکم قطعی؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
منظور از صدور حکم در بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حکم قطعی دادگاه است و تا زمانی که حکم قطعی صادر نشده، مستأجر می‏تواند اضافه بر اجاره‏بهای معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر پرداخت نماید، در این صورت چنانچه پرونده در دادگاه عمومی مطرح باشد، دادگاه حکم تخلیه صادر نکرده و مستأجر را با قید اینکه عدم صدور حکم تخلیه از این جهت فقط برای یک بار خواهد بود، مستأجر را به پرداخت هزینه دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده را نیز به موجر خواهد داد و چنانچه پرونده در مرجع تجدیدنظر باشد و دادگاه عمومی قبلاً رأی بر تخلیه صادر نموده باشد، دادگاه تجدیدنظر رأی را فسخ و سایر موارد محکومیت مستأجر را چنانچه فاقد اشکال باشد تأیید خواهد کرد.

نظریه شماره 9152/7 مورخ 20/12/84
«هر مالک مشاعی به تنهایی نیز می‏تواند نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه مورد اجازه را بنماید.»
سؤال: در یک پرونده چند نفر مالک ملکی هستند که به اجاره داده شده است چنانچه یک یا چند نفر در صدد تخلیه مورد اجاره مثلاً به لحاظ تخلف مستأجر باشند و دیگران حاضر به تقاضای تخلیه نشوند آیا مالک یا مالکینی که مایل به تخلیه هستند می‏توانند درخواست تخلیه را مطرح سازند؟ و اگر چنین اختیاری دارند حکم چگونه اجراء می‏شود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
هر مالک مشاعی حق دارد نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید و دادگاه نیز فقط در مورد سهم مالک مذکور اتخاذ تصمیم می‏نماید رأی دادگاه به هر کیفیت به سایر مالکین مشاعی تسری پیدا نمی‏کند و چنانچه حکم تخلیه سهم مالک مشاعی مذکور صادر و قطعی شود، اجرای آن به صورت تسلیط ید به نسبت رأی صادره صورت می‏گیرد و چون حکم به صورت خلع ید نیست مشمول ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز نخواهد بود.

نظریه شماره 6405/7 مورخ 27/8/1385
«اعم از اینکه به موجب وصیت تملیکی حق کسب و پیشه به فرزند مستأجر منتقل شود یا بعد از فوت مستأجر، سایر وراث حق کسب و پیشه سهمی خود را به وی منتقل نمایند، این انتقال به غیر نیست و مالک به استناد آن نمی‏تواند تقاضای تخلیه را مطرح سازد.»
سؤال: چنانچه مستأجر به موجب وصیت تملیکی حق کسب و پیشه را به فرزند خود منتقل نماید، یا بعد از فوت مستأجر، سایر وراث حق کسب و پیشه سهمی خود را به یکی از ورثه انتقال دهند، آیا انتقال به غیر تحقق می‏یابد و موجر می‏تواند درخواست تخلیه مورد اجاره را مطرح نماید؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
انتقال حسب کسب و پیشه در زمان حیات مستأجر به فرزند ذکور وی در صورتی که کبیر باشد از موارد انتقال به غیر تلقی می‏گردد، ولی در مورد وصیت تملیکی، چون وصیت حسب مقررات قانون مدنی بعد از فوت موصی، موقعیت اجرایی پیدا می‏کند و حق کسب و پیشه بعد از فوت مستأجر قهراً به ورثه منتقل می‏شود و این انتقال قهری، انتقال به غیر تلقی نمی‏گردد لذا مالک نمی‏تواند بر مبنای مقررات مواد 14 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 درخواست تخلیه را مطرح نماید و به علاوه فرزند ذکور مستأجر نیز غیرتلقی نمی‏گردد لذا اعم از اینکه به موجب وصعیت تملیکی حق کسب و پیشه پدر به وی منتقل شود یا بعد از فوت مستأجر، سایر وراثت حق کسب و پیشه سهمی خود را به وی منتقل نمایند. این انتقال به غیر نیست و مالک به استناد آن نمی‏تواند تقاضای تخلیه را مطرح سازد.

نظریه شماره 8112/7 مورخ 25/10/1385
«دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 دستور قضائی است و رأی محسوب نمی‏شود، تا طبق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه مدنی قابل تجدیدنظر باشد.»
سؤال: دادگاه عمومی دستور تخلیه مورد اجاره را در اجرای ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 صادر نموده و مستأجر بدون تقدیم دادخواست و طرح دعوی، صرفا به لحاظ ادعای داشتن حق کسب و پیشه به دستور تخلیه مقام قضائی اعتراض نموده، آیا این درخواست قابل تجدیدنظر است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
دستور تخلیه موضوع ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 یک دستور قضائی است و رأی محسوب نمی‏شود که طبق مقررات آین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی قابل تجدیدنظر باشد. بنابراین موردی برای رسیدگی و اظهارنظر دادگاه تجدیدنظر درخصوص دستور تخلیه مذکور قانونا نیست و نمی‏تواند دستور تخلیه صادره را نقض کند اگر مستأجر مدعی حقی از قبیل حق کسب و پیشه باشد باید مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی با ارائه دادخواست آن را مطالبه نمایند، در فرض سؤال که مستأجر بدون تقدیم دادخواست وطرح دعوی، صرفا به لحاظ ادعای داشتن حق کسب و پیشه به دستور تخلیه مقام قضایی اعتراض نموده، موجبی برای رسیدگی دادگاه بدوی جهت اظهارنظر درخصوص دستور تخلیه صادر نبوده که حکم به رد اعتراض صادر نماید و با توجه به اینکه پرونده به دادگاه تجدیدنظر ارسال شده، این دادگاه ضمن نقض رأی بدوی به لحاظ اینکه دعوی مطالبه حق کسب و پیشه توسط مستأجر، طبق مقررات قانون طرح نشده و قابل رسیدگی بدین کیفیت نمی‏باشد، باید قرار عدم استماع دعوی صادر و مستأجر را هدایت نماید که مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی طرح دعوی کند.

نظریه شماره 9544/7 مورخ 15/12/1385
«دعوای مستأجر به طرفیت موجر به خواسته تجویز انتقال منافع و دعوی متقابل مالک به طرفیت مستأجر به خواسته تخلیه عین مستأجره، مشمول ماده 103 قانون آیین دادرسی مدنی است و دادگاه باید قرار رسیدگی توأم صادر و با جلب نظر کارشناس میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت را تعیین کند.»
سؤال: چنانچه مستأجر دادخواست تجویز انتقال منافع به دادگاه تقدیم نموده باشد و مالک با طرح دعوی متقابل تخلیه عین مستأجره را درخواست نماید، آیا دادگاه باید قرار رسیدگی توأم صادر نماید یا خیر و در این حالت تعیین میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت چگونه است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با عنایت به اینکه حسب استعلام، دعوای مستأجر به طرفیت موجر (مالک)به خواسته اصدار حکم تجویز انتقال منافع عین مستأجره به غیر و دعوی متقابل مالک (موجر) به طرفیت مستأجر به خواسته تخلیه عین مستأجره- ضمن اعلام مخالفت با انتقال منافع مورد اجاره به غیر- مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 2/5/1356 است، دادگاه می‏تواند به استناد ماده 103قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 قرار رسیدگی توأم به هر دو پرونده را صادر و با جلب نظر کارشناس میزان کسب یا پیشه یا تجارت را تعیین کند و با توجه به قسمت دوم ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که مقررداشته: «هرگاه مالک... راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در قبال تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والّا... دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال ... صادر ... می‏نماید» و با عنایت به ماده 28همان قانون که مقرر داشته: «در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می‏شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی‏الاثر خواهد بود...» دادگاه می‏تواند حکم تخلیه عین مستأجره را با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر صادر کند و در حکم مقرر دارد چنانچه مالک ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را به حساب سپرده دادگستری تودیع ننماید و یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر ندهد، مستأجر مجاز است ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد و الّا حکم مزبور مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد و الّا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. اضافه می‏شود که این نظریه مربوط به اجاره‏های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است و لاغیر.

نظریه شماره 1412/7 مورخ 6/3/1386
«درخواست تعدیل اجاره‏بها غیرمالی می‏باشد.»
سؤال: آیا درخواست تعدیل اجاره‏بها در زمره دعاوی مالی است یا غیرمالی؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
درخواست تعدیل اجاره‏بهای مورد اجاره‏ای که تابع قانون سال 1356 باشد در واقع تبیین اجاره‏بها به قیمت عادله روز است و لذا دعوی غیرمالی می‏باشد اما اگر علاوه بر تعدیل اجاره‏بها ما به التفاوت اجاره‏بهای قبلی و اجاره‏بهای جدید نیز مطالبه شده باشد این قسمت از دعوی مالی تلقی می‏شود.

نظریه شماره 4257/7 مورخ 27/6/1386
«موبایل فروشی و کامپیوتر فروشی عراف مشابه هستند. بنابراین فروش موبایل در محلی که برای فروش کامپیوتر اجاره شده از مصادیق تغییر شغل نیست.»
سؤال: آیا اشتغال به موبایل فروشی، در محلی که برای فروش کامپیوتر اجاره شده از مصادیق تغییر شغل است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اشتغال به موبایل فروشی، منافاتی با شغل کامپیوتر فروشی ندارد، زیرا در عرف جامعه کسانی که اقدام به فروش رایانه و خدمات آن می‏نمایند اکثراً در کنار آن به فروش تلفن همراه نیز می‏پردازند و به طور کلی هر دو فعالیت عرفا با هم مشابه هستند و بر این اساس با توجه به مقررات بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 چنانچه مورد اجاره مشمول این قانون باشد موضوع استعلام از موارد تخلیه نخواهد بود.

نظریه شماره 5578/7 مورخ 22/8/1386
«فسخ اجاره زمانی متصور است که مدت اجاره منقضی نشده باشد، اما در صورتی که پس از پایان مدت اجاراه موجبات درخواست تخلیه فراهم شده باشد، درخواست تخلیه کافی است.»
سؤال: آیا درخواست تخلیه به استناد ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356باید با درخواست فسخ اجاره به دادگاه تقدیم شود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
با توجه به ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 که مقرر داشته: «در موارد زیر موجر می‏تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند...» باید بین مورد که درخواست تخلیه به جهات قانونی یا تخلفات قراردادی در مدت عقد اجاره مطرح می‏شود با موردی که درخواست تخلیه پس از انقضاء مدت اجاره مطرح می‏شود قائل به تفکیک شد، زیرا فسخ اجاره زمانی متصور است که مدت اجاره منقضی نشده باشد و چون عقد اجاره از عقود لازم است، فسخ آن در مدت اجاره مستلزم وجود جهات قانونی یا قراردادی است که در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم بر فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‏نماید اما در صورتی که پس از پایان مدت اجاره موجبات درخواست تخلیه فراهم شده باشد، چون ادامه متصرفات مستأجر به حکم قانون است و مدت اجاره منقضی شده است، همان طور که در ماده 15 قانون مذکور تصریح شده، درخواست تخلیه کافی است.

نظریه شماره 8588/7 مورخ 22/12/1386
«درخواست تخلیه از ناحیه مالک در قبال دعوی تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر، مطروحه از ناحیه مستأجر، دعوی تقابل تلقی می‏شود.»
سؤال: درصورتی که مستأجر دعوی تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر مطرح نماید و مالک هم دادخواست تخلیه مورد اجاره به دادگاه تقدیم نماید، آیا دعوی تخلیه، مصداق دعوی تقابل دارد یا خیر و نحوه رسیدگی به این دعاوی چگونه است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
درخواست تخلیه از ناحیه مالک در قبال دعوی تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر، مطروحه از ناحیه مستأجر، دعوی تقابل تلقی می‏شود که حسب مقررات مواد 2 و 142 و 143 قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به موجب دادخواست مطرح گردد در غیر این صورت قابل رسیدگی نخواهد بود. با این وصف چنانچه موجر دادخواست تخلیه نداده باشد، اساس دعوایی مطرح نشده تا قابل رسیدگی باشد ودادگاه صرفا به دعوی مطروحه از ناحیه مستأجر رسیدگی کرده حکم مقتضی صادر خواهد کرد و چنانچه مالک دادخواست تخلیه مورد اجاره داده باشد دو پرونده با هم توأم شده و دادگاه با ارجاع امر به کارشناسی حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تعیین و سپس حکم به تخلیه مورد اجاره در قبال حق کسب و پیشه مستأجر صادر خواهد کرد. پس از قطعیت دادنامه چنانچه موجر حق کسب و پیشه را در مهلت قانونی پرداخت نماید حکم تخلیه اجراء خواهد شد در غیر این صورت رأی تخلیه ملغی الاثربوده و دادگاه حکم به تجویز انتقال مورد اجاره به غیر صادر می‏نماید. با وصف مراتب مذکور هیچگونه اشکالی برای صدور اجرائیه و اجرای دادنامه از ناحیه موجر یا مستأجر به وجود نخواهد آمد. اما اگر دادگاه بدون رعایت مقررات قانونی فوق حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تعیین کرده باشد باز هم در جلسه صدور رأی دادنامه باید فقط در حدود خواسته دعوی در دادخواست که تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر است، صادر شود.

نظریه شماره 1005/7 مورخ 23/2/1387
«1- دستور تخلیه مورد اجاره یک دستور قضائی غیرقابل تجدیدنظر است ولی ادعای مستأجر در مورد داشتن حقی که به تصمیم قضایی دادگاه منتهی بشود قابل تجدیدنظر خواهد بود.
2- تبصره 2 ماده 6 موجر و مستأجر سال 1376 با ماده 9 تعارض ندارد.»
سؤال: 1-آیا دستور تخلیه از ناحیه مقام قضائی قابل تجدیدنظر است یا خیر؟
2- چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد تصمیمی که دادگاه در مورد وی می‏گیرد قابل تجدیدنظر است یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
1- دستور تخلیه یک دستور قضائی است که براساس قانون صادر می‏شود و مانند احکام قضائی قطعی و لازم‏الاجراء است لکن چون این دستور قضائی، رأی به معنی حکم یا قرار نیست قابل تجدیدنظر در مرجع قضائی بالاتر نیست اما چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد و با تقدیم دادخواست اقامه دعوی کند و یا با اعلام جرمی دادخواهی کند، تصمیم مرجع قضائی ذی‏صلاح مشمول قوانین آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی و کیفری بوده ممکن است حسب مورد قطعی یا قابل واخواهی یا تجدیدنظر و فرجام باشد.
2- تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 حالتی را بیان می‏کند که مالک با انتقال سرقفلی محل تجارت به مستأجر، محل را به وی واگذار نموده است به عبارت دیگر در این حالت سرقفلی متعلق به مستأجر است بدون اینکه نقشی در میزان اجاره‏بهای ماهانه داشته باشد و لذا هر زمان ملک از طرف مالک تخلیه شود باید سرقفلی محل را به قیمت عادله روز تخلیه به مستأجر بپردازد اما در مورد ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر، این ماده حالتی را بیان می‏کند که مدت اجاره به پایان رسیده یا مستأجر سرقفلی پرداخت نکرده و یا حقوق مربوط به زمان عقد را استیفاء کرده است در این حالت در زمان تخلیه، هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مستأجر پرداخت نمی‏شود. بنابراین تبصره 2 ماده 6 و ماده 9 قانون مذکور تعارضی با هم ندارد و هر کدام حالت خاصی از نحوه اجاره را بیان می‏کنند.

نظریه شماره 1066/7 مورخ 24/2/1387
«بعد از انقضای مدت اجاره چنانچه مستأجر مورد اجاره را تخلیه نموده ولی تحویل مالک ندهد باید اجرت الامثل بپردازد.»
سؤال: در مورد اجاره محل مسکوین، چنانچه مدت اجاره منقضی شده و مستأجر مورد اجاره را کلاً تخلیه کرده ولی آن را به مالک تحویل نداده باشد آیا مالک مستحق مطالبه اجرت‏المثل این مدت خواهد بود؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
مستفاد از ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاه‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی و با توجه به مقررات ماده 494 قانون مدنی، عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‏شود و اگر مستأجر پس از انقضای مدت عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‏المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک آن را در تصرف داشته باشد وقتی باید اجرت‏المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد از مفاد استعلام چنین بر می‏آید که هرچند مستأجر بعد از انقضای مدت اجاره از مورد اجاره استیفای منفعت نکرده ولی چون آن را به مالک تحویل نداده و بدون اجازه مالک نیز بوده است، مستأجر کماکان متصرف مورد اجاره شناخته می‏شود و لذا اصل بر ادامه تصرف است و نظر به اینکه تصرف مذکور بدون اجازه موجر صورت گرفته طبق مقررات ماده 494 موجر مستحق مطالبه اجرت‏المثل خواهد بود.

نظریه شماره 1452/7 مورخ 12/3/1387
«سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر هر دو تقریبا به یک معنی است اصطلاح سرقفلی بین کسبه رایج است.»
سؤال: در خیلی از موارد به جای حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر کلمه سرقفلی به کار برده می‏شود آیا این هر دو یک معنی دارد یا اینکه مصادیق آنها جدا و مستقل است؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه
آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 برای مستأجر در پاره‏ای از موارد پیش‏بینی شده است فقط حق کسب و پیشه و تجارت است و در آن قانون کلمه سرقفلی ذکر نگردیده است. اصلاح سرقفلی بین کسبه رواج داشته و قانونگذار از آن تعبیر به حق کسب و پیشه و تجارت نموده است یعنی در واقع هر دو یک معنی دارد و میزان آن توسط کارشناسان ذی‏صلاح با توجه به عرف و عادت تعیین می‏شود. ادعای اینکه حق کسب و پیشه جدا از سرقفلی است موجه نیست.
تهران، میدان آرژانتین، خ ۲۱ پلاک ۵ واحد ۱۱
www.law-ir.ir 2008-2022 By 9px.ir